【建议收藏】写给计划在北京买房的朋友

作者:Stacy 分类: 生活方式 发布于:2020-1-31 23:07 ė761次浏览 60条评论

最近身边有好友买房,因为我刚买完没多久,所以她就问了我。我也很为她开心,在外旅游就发了好多条语音给她。


后来她说她问了许多人,我是最清晰有条理的。所以旅游回来开工坐在电脑前在发愁写点啥的时候,忽然想到要不先写这个吧。之后也有闺蜜要买房子,所以写下来供大家参考。


纯属个人经验分享,如果有细节不对的欢迎在评论区指正。文中推荐的各个网站、公众号也无任何利益关系。


01

先说说我的经历



去年年底,我和先生本来计划等夏天到了我拿到购房资格,或者在那之前如果工作居住证下来,换一套房子。后来想到置换房子的过程比较长且费神,我们也舍不得现在这套一居的地段,盘算了一下预算,决定单独买一套五环外的两居或者小三居。


因为北京限购是以家庭为单位,去年年底办完婚礼我们想着要以我的名义置换房子,所以商量了一下,把领证推迟了。所以后来买的这套对我来说是首套房。


我们大概在4月份开始偶尔看房,大概了解一下实际情况。夏天有购房资格了之后,利用周末集中看房,很快签约。结果一周房东就反悔,我也不想多纠缠,没有要求赔偿就利索解约重新看房。之后又选中了一套,签约办手续。


之前写过几篇文章分享过,今天主要侧重于买房的步骤。

和两类房产中介打交道的几点感触

牢记目标这件事,让我买房省了20多万

工作5年,如何靠自己买下北京一套房子?



02

决定买房之前你需要知道



1. 关于是否要买房?

身边有的朋友收入挺高,但并没有考虑买房,最主要的原因有两个:一是觉得买房之后房贷压力大,不想被束缚住;二是觉得租房也差不多。


有这样想法的一个朋友,在前段时间意识到,如果不买,之后租房成本也在上涨,都快赶上房贷了。


我有个在互联网工作的朋友,攒够了钱,想买,但未婚妻坚决不让。其实租房每个月的租金8000块,如果买房自己添点儿也差不多够还月供了。女生和房东签了长期的租约,自己花了小十万把房子装修了。把朋友气个半死。


我不是持有“一定要在北京买房”这种观点的人(就是挺佛系的),但我觉得,1)如果收入还算不错 2)有一定的积蓄 3)职业生涯处于上升期,还是早点考虑买房。


那些什么归属感这些主观感觉就不说了,最主要的是,你算了算账,发现租房成本赶上房贷,长久来说不划算呀!


2. 预算和首付比例是多少?

确定买房之后,就要看下预算了。一开始要先浇一盆冷水。我和朋友一开始都天真的以为,首套房首付比例在35%,就意味着,手上有200w,就可以买600w的房子。


但实际上,要综合看总价、贷款。我算了下我自己的比例,大概在48%左右,将近五成了,包括了各种契税以及中介费。这还是找的“满五唯一”(房本满五年,家庭唯一住房)的房子,首付低的情况下。


不同类型的房子税费或者其他费用不一样导致首付不一样,所以如果首付有限,就尽量选择“满五唯一”的房子。


贝壳网PC界面的这个首付预算和房贷计算器很实用,我算了下,还比较准确,随便贴个例子:



3. 住宅(70年产权)、商用房(50年产权)什么意思?

有时候翻网站的时候,会看到价格低的房子,再一看是商用类型的房子。这类没有限购,首付也低,但水电是按商业的收费的,比较贵。


我之前没什么概念,但看过一篇文章里提到买的商用房,小家庭一个月光电费要七八百,吓到我了。


住宅类型细分还有经济适用房、两限房、公房等等,前面两种来说首付可能就会高不少了,所以不作为首付有限的首选。不过也有房价低一点,最后总价算下来也差不多的,看到了合适的房子可以让中介计算一下。


共有产权房现在也很火,之后应该会有更多。大概就是房价便宜一半、产权和政府共同拥有。公众号“京房字”会常常推送共有产权房的信息,需要的朋友可以关注。


03

看房买房过程



1. 找一个靠谱的中介。

我自己的经历来说,接触了一些链家门店,我觉得整体都还是挺专业的。他们还是比较有保障的,虽然他们的服务费真的很贵。


我是经历过第一次签约的不愉快之后,才知道如果交易过程中出现了一些麻烦事,比如交易后期有一些情况要和卖家打官司,他们是可以先行垫付,然后由他们和卖家打官司的。所以这么高的费用,也是转嫁了一部分风险。


如果没有朋友介绍的特别好的中介,直接去要看的目标小区附近的门店就好。


如果跨区,中介也是可以带看的,但如果交易成功,跨区需要付所在区域门店一部分费用,所以中介跨区看房动力不一定很足。


小区门店对这个小区更了解一些,但信息层面来说,得到的信息并不会比其他门店多很多。上架了房源,还没有释放出来的时候,他们内部的网站上都可以查得到。


我在之前那篇中介的文章里也写了,找一个合适的中介,就看对方在你身上花的时间是否多,是否多问你的需求帮你找到合适的房子。


2. 厘清自己的需求。

为什么把需求放在看房,而不是放在买房之前,是因为我发现:需求是在不断看房中确定的。


对于买刚需房来说,大部分人预算都有限,终极的困境都是:看上的买不起,买的起的看不上。


所以先看一些,慢慢再根据自己的情况,列出自己最在意的,一切选择都是取舍。可能刚开始看房还什么都想要,但现实往往是,需要不断抛弃自己原来没那么在意的,最后留下最核心的需求。


有人在意地理位置,有人在意交通,有人在意学区,也有人在意居住环境、户型等等。看了一段时间之后,你才能从之前的想象中走出来,重新规划自己的优先级。


比如朋友看房之前,觉得只要房子好就行,小区环境不重要,但看了几次之后,觉得一些小区设想自己住在里面会不愿意回家,这个时候才发现自己原来很在意小区环境,所以就会把小区环境往上提一个优先级。


而且买房真的很看缘分,即使主观喜欢,可能会因为各种客观或者以意外因素,筛掉不同的房子。所以多看特别重要。


理清楚需求之后,和中介说你的优先级,然后让他们帮你多搜房源信息,找时间集中带看。我当时是工作日让中介帮找,每个周末看一片区域,这样效率比较高。



3. 把握住时机很重要。

多看不意味着完美主义,选择都是取舍。在预算有限的情况下,其实选A和选B也差不了特别多。


有人左挑右选,然后发现还是最早看的比较好,或者是看那么久,房价也涨了,得不偿失。我有朋友之前看了一年,结果在最高点的时候入手(摊手)。


但如果平时耳根子比较软,在看房的时候,也不要一味地被中介带着走。他们可能也会不断地用一些信息刺激你快速决定,比如有其他的人要准备约房东聊啊之类的。


如果自己属于容易被说服的,找个买过的朋友一起看房,或者是给自己时间稍微缓冲一下,说回家商量一下,冷静一些时间再做决定。当然,如果之前你厘清了需求,清楚知道自己要什么样的,该出手时也要出手。


我这套房子,周五下班自己去看了下挺喜欢,怕自己冲动,回家冷静了一下,周六上午和先生再一起看了一回。刚做了和房东约谈的决定5分钟之后,另一买家打电话给中介想约谈,但已经晚了。


链家他们的规矩是,按和房东约谈的顺序来谈。第一个不行,再排到下一个约谈。如果第一个成交了,第二个也就无法约谈了。


4. 户型到底重不重要?

在北京买房,许多户型其实没那么好,但如果都按理想的户型,那可选的房子又特别少。


在买房之前,我看过公众号“住范儿”的一篇很好的文章,介绍户型:再按老一套的方法挑户型,首付都付不起了。这篇文章让我对户型有了新的认识,也打破了我之前执着于户型的焦虑。


然后实际情况是,我最后仍然在我母上大人的强烈要求下,选了个面积小10㎡,价钱却高了20w的户型。我和她嚷,你知道为这个户型,我要多付出20w,还少十平方呐!


但将近半年过去了,我发现这个我放弃的这套房子,仍然没有卖出去。而且小区类似户型的房子新挂出来的价格可能还要低一些。反而是我买的这套,类似户型比较容易出,新挂出来的价格也还保持在那里。


而且我看房时候的感受是,南向的房子一进去就暖洋洋的,东西向的采光不错,但就是觉得没那么暖和。


所以我基于个人的经验,还是建议可以的话,选择一个方正的,卧室有至少一间朝南向的户型,因为以后如果考虑出手,会比较好卖。


除了户型朝向,其实也要看动静和家务线,这个在“住范儿”公众号文章里常常提到,可以仔细看下。


5. 贷款。

前面提到,首付比例最后算下来可能会达到将近五成的情况。所以买房时候除了看总房款,其实还要看你最高能贷到多少。


公积金贷款:

从917之后,公积金贷款做了调整,可以贷款的金额=工作年限*10。假设工作了5年,按照这个新规,只能贷款50w,而不是像之前的是120w了。如果夫妻两人,也是不能叠加,只能取高的那个人的贷款金额计算。


商业贷款:

商业贷款的利率更高一些,不同银行的政策不太一样。有的是对卖家的资质审核更严格,有的是对买家资质审核更严。


具体选哪家,可能还要根据自身情况,比如收入证明,银行流水。中介会按照你的情况去询问各家银行,也会帮你计算。


另外,还有一些贷款的具体细节,比如五环外的房子最高只能贷款243w之类,这些中介都会提醒。


公积金什么时候能取?

公积金理论上是说在网签之后,凭借网签合同就可以申请提取之前的存款的。但实际操作中,有的中介会出于谨慎,建议等全部办完手续,银行发放的贷款到账了,再申请提取。


所以稳妥起见,如果首付款中把公积金计算在内的,可能要额外准备好这部分金额。


04

一些有用的资料



最后总结下一些网站、公众号、APP:


1. 链家、贝壳。这个就不用说了,我用了其他一些网站发现房源信息很多没有及时更新,而且信息也不准确。


2. 京房子。共有产权房、一些政策性的信息常常第一时间发出来,解读到位。另外还有租房信息共享,免费的。


3. 住范儿。讲装修的公众号,有许多关于买房的帖子,户型点评,以及装修案例,很喜欢他们的内容。以前认识的清华的同学创业做的,在朋友圈里看着他们从一开始做租房短期改造到现在做装修,感觉挺酷的。


他们家可以做装修全包,设计很小清新,我个人很喜欢,本来打算找他们家装修的,但后来买的房子装修很好,所以不用装修了。


4. 北京买房那些事。写的比较接地气,主要讲北京的房子。


5. 真是卢俊。看的也比较多,不过主要是讲上海的房子。


6. 家芝太太。主要讲软装改造。看的不多,不过还挺喜欢。


7. 一些装修app:一兜糖,好好住,比较小清新风格,下了一堆APP之后留下来的是它们。



不知不觉又写了这么多啦。希望对你有帮助~ 觉得有用就分享给需要的朋友吧~ 


本文出自 Stacy职场记,转载时请注明出处及相应链接。

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